Rzeczoznawca majątkowy poprzez szereg różnych analiz dokonuje oceny, które cechy mają największy wpływ na jej wartość. Do takich cech należą przede wszystkim: lokalizacja, otoczenie nieruchomości, jakość dojazdu, czy uzbrojenie działki. Ich odpowiedni dobór zależy od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Nierzadko zdarza się też, że cech, które rzutują na wartość jest więcej niż kilka wyżej wymienionych. Ich wpływ powinien być poparty odpowiednio skonstruowanymi analizami preferencji, a nie stanowić subiektywną ocenę rzeczoznawcy opartej na intuicji i doświadczeniu.
.
A co gdyby spojrzeć na nieruchomość pod kątem jej cech nie od strony preferencji potencjalnych nabywców, a jej obiektywnych, mierzalnych cech architektonicznych? Jaki miałoby to wpływ na wartość? Czy takie cechy budynku jak: geometria dachu, bryła, rozkład funkcjonalny, położenie względem stron świata mają wpływ na wartość? A jeśli nie na wartość, to czy mają wpływ na decyzje podejmowane przez Kupujących?
.
Mam nadzieję, że odpowiedzią na zadane pytania będzie poniższy artykuł, przygotowany przez Annę Nowel – Śmigaj: rzeczoznawcę majątkowego i architekta.
.
Miłej lektury!
.
Cechy a wartość
.
Decyzje o kupnie nieruchomości podejmowane są przez ich nabywców, między innymi, na podstawie oceny cech danej inwestycji. Większość Klientów już podczas pierwszego spotkania posługuje się zbiorem określonych preferencji, które stanowią wytyczną w doborze odpowiednich ofert. Z mojej obserwacji wynika, że do najczęstszych zaliczyć można: lokalizację (konkretne kierunki – północna część miasta, południowa), dostępność komunikacji miejskiej, położenie w budynku, liczba i układ pokoi.
.
W wycenie zaś zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest założenie istnienia potencjalnego nabywcy, co wiąże się z projekcją jego preferencji, tym samym odpowiedź na pytanie –
.
jakie cechy wpłynęły na cenę danej nieruchomości?
.
Wskazane w toku szacowania atrybuty, ich charakterystyki oraz miary (skale) powinny więc odzwierciedlać preferencje nabywców i determinować wartość wycenianej nieruchomości. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy przeprowadza analizę cech, poszukując tych, które miały wpływ na zróżnicowanie cen w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych.
.
Selekcji cech dla określonego rynku można dokonać m.in. w oparciu o badania ankietowe, wywiad, analizę merytoryczną treści ogłoszeń kupna-sprzedaży nieruchomości. Trudność polega jednak na zbudowaniu kwestionariusza ankiety (chodzi o treść zmiennych) czy scenariusza wywiadu, na podstawie których rzeczoznawca otrzyma pełne i rzetelne informacje.
.
Użyteczność tak rozumianych informacji byłaby z pewnością największa, gdyby środowisko posługiwało się zestawem uniwersalnych cech. Wyrażonych w tym samym języku, a zatem zrozumiałych i powszechnie znanych, co zapewniłoby porozumienie między uczestnikami rynku i rozwiązałoby szereg problemów samych rzeczoznawców na etapie formułowania decyzji. To zaś, jak myślę, miałoby pozytywny wpływ na zwiększenie zaufania społecznego wobec naszego zawodu i minimalizowało konflikty wewnętrzne.
.
Cechy architektoniczne
.
Proponuję więc odwrócenie optyki i spojrzenie nie od strony preferencji potencjalnych nabywców, lecz od strony obiektywnych cech zawartych w rzutach, układach funkcjonalnych i formie architektonicznej przedmiotu wyceny.
Architektura, w tym szczególnie nauka o projektowaniu architektonicznym i urbanistycznym, zawiera wiedzę o cechach danego obiektu i pozwala nam go lepiej zrozumieć. Projektowanie obiektów jest bowiem procesem opartym na wypracowanych przez pokolenia architektów wytycznych. Co więcej wiedza ta parametryzuje cechy, przypisując im miary korzystne i niekorzystne.
.
Oczywiście, ograniczeniem pracy projektanta są przepisy prawa budowlanego, jednak tam nie znajdziemy recepty na rozmieszczenie w planie konkretnych pomieszczeń względem stron świata, aby uzyskać układ możliwie komfortowy, za co potencjalny nabywca zapłaciłby określoną kwotę.
.
Dlatego uważam, że ważne jest, aby w kanonie wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, obok wiedzy o technologii budowy, grubości styropianu, parametrów technicznych pieca dwufunkcyjnego z komorą spalania, znalazła się przestrzeń narozumienie kształtowania formy i układów funkcjonalnych określonych obiektów.
.
Co więcej – przyjmując, że celem w procesie projektowania architektonicznego jest dążenie do kształtowania przestrzeniprzyjaznej człowiekowi – łączącej formę i funkcję, warto zaznaczyć, że spojrzenie na nieruchomość od strony procesu projektowania pozwala dostrzec jej walory lub potencjał, co ma związek z ustalaniem możliwości rozwojowych obiektu. Te, jak wiadomo, są przez nabywców niezwykle cenione.
.
Przykładowe cechy architektoniczne nieruchomości
.
Na podstawie analizy literatury związanej z zasadami projektowania (szczególnie polecam książkę Ernsta Neuferta Podręcznik projektowania architektoniczno-budowlanego) wyszczególniłam kilka następujących cech:
Cechy budynku:
- Zasady kompozycji, geometria formy architektonicznej (bryła elementarna, kształt rzutu):
- Korzystne: zwarta – na rzucie zbliżonym do prostokąta, w kształcie litery U lub L.
- Niekorzystne: rozczłonkowana, z wieloma występami (m.in. wykusze, wieżyczki, balkony, ryzality, nadwieszenie); dach wielospadowy o skomplikowanym kształcie.
- Zachowanie formy tożsamej (czystej) dla danego typu zabudowy (dot. zabudowy zwartej):
- Korzystne: jednakowe lub niewiele różniące się warianty typów domów; (taka sama forma, bryła domu, dach, wykończenie materiałowe i kolorystyka);
- Niekorzystne: zróżnicowane formy architektoniczne o niejednorodnym wykończeniu materiałowym i kolorystyce;
- Rozkład funkcjonalny:
- Korzystny: rozkład parterowy (funkcja mieszkalna na poziomie parteru; poddasze nieużytkowe); rozkład pomieszczeń na pełnych kondygnacjach (brak półpięter).
- Średni: dom dwu lub trzy kondygnacyjny (w tym również kondygnacja piwnicy).
- Niekorzystny: dom cztero- lub więcej kondygnacyjny (w tym również kondygnacja piwnicy).
Komentarz do cech: zdarzają się założenia o cechach zindywidualizowanych, w których dla każdego z segmentów przyjmuje się własną formę, w konsekwencji jednak całość tworzy spójne, przemyślane założenie.
- Usytuowanie budynku – domu (ogólne)
- Korzystne: wejście od strony wschodniej lub północnej; taras z wyjściem na ogród od strony południowej lub zachodniej.
- Niekorzystne: wejście od strony południowej, taras z wyjściem na ogród od strony wschodniej lub północnej.
Komentarz do cechy: strona północna – mało słońca, mroźne wiatry zimowe, równomierne oświetlenie (preferowane pomieszczenia: spiżarnia, kotłownia, garaż); strona południowa – najbardziej wartościowa strona domu, w południe latem oświetlona promieniami padającymi pod dużym kątem, silnie nasłoneczniona w zimie (preferowane pomieszczenia: jadalnia, pokój zabaw dla dzieci, pokój dzienny, ogród zimowy, taras, weranda, loggia, pokój-ogród); strona zachodnia – strona nawietrzna, silne nasłonecznienie po południu powodujące nagrzewanie i olśnienie (preferowane pomieszczenia: salon, biblioteka, hol, część nocna/sypialnie); wschód – silne nasłonecznienie rankiem, najsilniejsze wychłodzenie zimą (preferowane pomieszczenia: biuro i warsztat, łazienki, ew. sypialnie).
- Możliwość kształtowania zabudowy w odniesieniu do ulicy (obsługa komunikacyjna)
- Korzystne: przy orientacji ulicy wschód-zachód – dostęp do ulicy od strony północnej, gdzie sytuowane są pomieszczenia pomocnicze oraz wejście, zaś pomieszczenia mieszkalne i sypialnie znajdują się w części nasłonecznionej i zacisznej, odizolowanej od ulicy, z wyjściem na ogród. W przypadku sytuowania domów przy ulicy o orientacji północ – południe, najkorzystniejsza jest wschodnia strona ulicy, ponieważ ogród i pokoje mieszkalne mogą znajdować się od strony wschodu (ochrona przed wiatrem), a budynki sąsiednie nie zasłaniają promieni słonecznych.
- Niekorzystne: przy orientacji ulicy wschód-zachód – dostęp do ulicy od strony południowej; wymaga to sytuowania domu w głębi działki, tak aby wykorzystać nasłonecznioną część na ogród od strony frontowej; tego typu działki są odpowiednie dla obiektów reprezentacyjnych. W przypadku sytuowania domów przy ulicy o orientacji północ – południe, działki od strony zachodniej wymaga kształtowania zabudowy naprzemiennie, w celu uzyskania południowego nasłonecznienia i swobody widoków z tarasów; w innych przypadkach (nienaprzemienny) należy ustawić budynek z tyłu działki.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
Zakończenie
Powstaje pytanie, czy w ogóle możliwe jest wypracowanie wspólnego zestawu cech nieruchomości scharakteryzowanych w sposób jednolity i obiektywny. Z pewnością jest to zadanie trudne, a nawet sprzeczne z niejedną obowiązującą koncepcją wyceny, która nakazywałaby indywidualizowanie cech dla konkretnego rynku lokalnego. Jestem jednak zdania, że utworzenie zbioru uniwersalnych cech ograniczyłoby subiektywizm ocen (tworzenie intuicyjnych kategorii wymagających szeregu objaśnień) i skierowałoby uwagę rzeczoznawców na metodologię wyceny.
.
Ania Nowel-Śmigaj – rzeczoznawca majątkowy, pośrednik, z wykształcenia architekt ze specjalnością ochrony zabytków; na co dzień współpracuję z biurem InterAct we Wrocławiu, prowadzę również badania naukowe na Wydziale Architektury w dziedzinie konserwatorstwa z zakresu wartościowania zabytków.