Wycena nieruchomości komercyjnych wymaga innego warsztatu niż wycena mieszkania. O wartości hotelu, biurowca czy zakładu produkcyjnego decyduje nie sam budynek, lecz dochód, jaki obiekt jest w stanie generować, oraz ryzyko związane z jego uzyskaniem. Sporządzam operaty szacunkowe dla takich nieruchomości na terenie całej Polski — dla przedsiębiorstw, banków, funduszy, sądów i jednostek samorządu terytorialnego.
Jestem rzeczoznawcą majątkowym z uprawnieniami zawodowymi nr 6795, biegłą sądową przy Sądach Okręgowych w Gliwicach, Katowicach i Rybniku oraz wiceprezesem Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Działam w zespole z ponad 25-letnim doświadczeniem w branży.
Wśród dotychczas wycenianych przeze mnie obiektów znalazły się hotele, biurowce, hale i magazyny, restauracje oraz nieruchomości przemysłowe i zabytkowe.
Rodzaje wycen specjalistycznych
- Wycena hoteli i obiektów noclegowych — metoda zysków, analiza ADR, RevPAR i obłożenia
- Wycena złóż i surowców mineralnych — kruszywa, piasek, żwir, prawa wynikające z koncesji
- Wycena biurowców — na podstawie umów najmu, dochodu operacyjnego i stopy kapitalizacji
- Wycena obiektów handlowych — parki handlowe, galerie, lokale usługowe, obiekty pod najem sieciom
- Wycena hal i magazynów — obiekty produkcyjne, logistyczne i przemysłowe
- Wycena placówek medycznych i domów opieki — nieruchomości o ograniczonym rynku zbytu
- Wycena przedsiębiorstw i zorganizowanych części przedsiębiorstwa
- Wycena służebności przesyłu i gruntowych oraz wynagrodzeń za bezumowne korzystanie
Jeżeli Twojego obiektu nie ma na liście, zadzwoń — rzadko trafia się nieruchomość, której nie da się wycenić, choć niektóre wymagają nietypowego podejścia lub współpracy ze specjalistą z innej dziedziny.
W jakim celu wykonuję wyceny
Cel wyceny określa metodę, zakres analiz i rodzaj określanej wartości. Dlatego ustalam go zawsze przed rozpoczęciem pracy — ten sam obiekt może mieć różną wartość w zależności od tego, po co jest wyceniany.
- Zabezpieczenie wierzytelności bankowej — operat na potrzeby kredytu inwestycyjnego lub obrotowego, wraz ze wskazaniem obszarów ryzyka
- Sprzedaż lub zakup nieruchomości — ustalenie ceny wyjściowej albo weryfikacja otrzymanej oferty
- Wniesienie aportem do spółki — wycena nieruchomości lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
- Sprawozdawczość finansowa — ujęcie wartości godziwej w księgach rachunkowych
- Postępowania sądowe — opinia biegłego, spory między wspólnikami, podział majątku, sprawy spadkowe
- Postępowania administracyjne — wywłaszczenia, odszkodowania, opłaty adiacenckie i planistyczne
- Jednostki samorządu terytorialnego — obrót nieruchomościami gminnymi, przekształcenia, użytkowanie wieczyste
- Restrukturyzacja i postępowanie upadłościowe — ustalenie wartości majątku
- Podatki — spadki, darowizny, przekształcenia własnościowe
- Ubezpieczenie — określenie wartości odtworzeniowej
Stosowane metody
Przy nieruchomościach komercyjnych podstawą jest zwykle podejście dochodowe. Stosuję w nim metodę inwestycyjną — gdy obiekt przynosi dochód z czynszu na podstawie umów najmu — albo metodę zysków, gdy dochód wynika z działalności prowadzonej w nieruchomości, jak w hotelach, obiektach gastronomicznych czy stacjach paliw. W obu przypadkach wartość ustalam techniką kapitalizacji prostej lub dyskontowania strumieni pieniężnych.
Podejście porównawcze wykorzystuję tam, gdzie rynek dostarcza wystarczającej liczby transakcji obiektami podobnymi — częściej przy halach, magazynach i mniejszych lokalach użytkowych niż przy obiektach nietypowych. Dysponujemy ogólnopolskim modelem do wyceny nieruchomości komercyjnych – specjalistycznych takich jak hotele, obiekty pensjonatowe, domy opieki, szpitale, biurowce, magazyny, hale sprzedażowe, co znacząco przyspiesza proces wyceny.
Podejście kosztowe pozostaje właściwe dla nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu ani nie generują dochodu — obiektów specjalistycznych, budynków użyteczności publicznej, obiektów przemysłowych o unikalnej funkcji.
Czynniki ESG w wycenie
Charakterystyka energetyczna budynku, koszt jej poprawy, źródło ogrzewania, ryzyko regulacyjne i oczekiwania inwestorów w zakresie zrównoważonego rozwoju wpływają dziś na płynność i wartość nieruchomości komercyjnych. Przy operatach sporządzanych na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności wskazanie ryzyk ESG jest elementem oczekiwanym przez banki.
Ukończyłam studia podyplomowe „Menedżer zielonej transformacji — raportowanie ESG” na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach, dzięki czemu ujmuję te zagadnienia w sposób uporządkowany, a nie ogólnikowy.
Kwalifikacje
- Uprawnienia zawodowe nr 6795
- Biegła sądowa przy Sądach Okręgowych w Gliwicach, Katowicach i Rybniku w zakresie szacowania wartości nieruchomości
- Wiceprezes Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych
- Stała współpraca z zespołem rzeczoznawców majątkowych o ponad 25-letniej praktyce
Przebieg współpracy
- Bezpłatna konsultacja — ustalamy przedmiot i cel wyceny oraz zakres potrzebnych danych
- Oferta i umowa — cenę i termin podaję przed rozpoczęciem pracy
- Analiza dokumentacji — prawnej, technicznej i finansowej
- Oględziny nieruchomości — obowiązkowy element sporządzenia operatu
- Analiza rynku właściwego dla danego typu nieruchomości i lokalizacji
- Sporządzenie operatu szacunkowego
- Omówienie wyników — osobiście lub online, wraz z wyjaśnieniem przyjętych założeń
Najczęstsze pytania
Zgodnie z jakimi zasadami sporządzane są operaty?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, z zachowaniem zasad wynikających z norm zawodowych, w tym dotyczących wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, oraz z uwzględnieniem Międzynarodowych Standardów Wyceny. Operaty są przyjmowane przez banki, sądy, urzędy i instytucje finansowe.
Ile trwa wycena nieruchomości komercyjnej?
Zwykle od 3 do 5 tygodni od otrzymania kompletnej dokumentacji. Przy obiektach nietypowych lub wymagających współpracy ze specjalistami z innych dziedzin termin bywa dłuższy. Podaję go zawsze przed zawarciem umowy.
Ile kosztuje wycena nieruchomości komercyjnej?
Cena zależy od rodzaju i wielkości obiektu, celu wyceny oraz kompletności dokumentacji. Ustalam ją indywidualnie po wstępnej analizie sprawy i podaję przed rozpoczęciem pracy. Konsultacja telefoniczna jest bezpłatna i nie zobowiązuje do zlecenia.
Jak długo ważny jest operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami — 12 miesięcy od daty sporządzenia. Po tym okresie rzeczoznawca może potwierdzić aktualność operatu klauzulą, jeżeli sytuacja na rynku i stan nieruchomości nie uległy istotnej zmianie.
Czy wykonuje Pani zlecenia poza województwem śląskim?
Tak. Wyceny specjalistyczne wykonuję na terenie całej Polski. Analiza rynku lokalnego jest częścią każdego operatu niezależnie od lokalizacji obiektu.
Czy wycenia Pani nieruchomości dla klientów indywidualnych?
Tak. Wyceny mieszkań, domów i działek opisałam na osobnej stronie: wycena nieruchomości dla klientów indywidualnych.
Porozmawiajmy o Twojej nieruchomości
Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i służy ustaleniu, czego dokładnie potrzebujesz oraz jakie dokumenty będą niezbędne. Nie zobowiązuje do zlecenia.
+48 791 542 907
kontakt@agnieszka-dudek.pl