Wycena złoża kopaliny wymaga połączenia wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości, prawa geologicznego i górniczego oraz ekonomiki wydobycia. Sporządzam operaty szacunkowe dla gruntów ze złożami kruszyw naturalnych — piasków, żwirów i surowców ilastych — oraz określam wartość praw związanych z ich eksploatacją. Zlecenia realizuję na terenie całej Polski.
Jestem rzeczoznawcą majątkowym z uprawnieniami zawodowymi nr 6795, biegłą sądową przy Sądach Okręgowych w Gliwicach, Katowicach i Rybniku oraz wiceprezesem Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Działam w zespole rzeczoznawców majątkowych z ponad 25-letnim doświadczeniem.
Czyją własnością jest złoże — od tego zaczyna się wycena
To pytanie rozstrzyga, co właściwie jest przedmiotem wyceny, i bywa źródłem nieporozumień między stronami.
Złoża kruszyw naturalnych — piasków, żwirów, surowców ilastych — co do zasady stanowią część składową nieruchomości gruntowej. Należą więc do właściciela działki i są wyceniane razem z gruntem. To najczęstszy przypadek, z jakim się stykam.
Złoża objęte własnością górniczą Skarbu Państwa — jak węgiel kamienny czy niektóre surowce chemiczne — nie należą do właściciela gruntu. Przedmiotem wyceny nie jest wówczas samo złoże, lecz prawa wynikające z użytkowania górniczego i koncesji albo wpływ eksploatacji na wartość nieruchomości.
Zgodnie z jakim standardem wyceniam
Podstawą jest Krajowy Standard Wyceny Specjalistycznej „Wycena nieruchomości gruntowych ze złożami kopalin objętymi własnością nieruchomości gruntowej”, opracowany wspólnie przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Polskie Stowarzyszenie Wyceny Złóż Kopalin i przyjęty uchwałą Rady Krajowej PFSRM z 12 grudnia 2016 r.
Tam, gdzie przedmiotem oceny jest złoże traktowane jako przedsięwzięcie gospodarcze wraz z zasobami możliwymi do wydobycia, właściwą metodyką jest Kodeks POLVAL, a za oszacowanie zasobów odpowiada Taksator Złóż Kopalin lub geolog dokumentator. W takich sprawach pracuję na podstawie dokumentacji geologicznej sporządzonej przez uprawnionego specjalistę i wyraźnie rozgraniczam w operacie, co jest ustaleniem geologicznym, a co moją oceną wartości.
Stosowane podejścia
Podejście porównawcze — jeżeli rynek dostarcza transakcji gruntami ze złożami o zbliżonych parametrach. Kluczowe są tu jakość kopaliny, zasobność, głębokość zalegania, grubość nadkładu oraz to, czy złoże jest udokumentowane i objęte koncesją.
Podejście dochodowe, najczęściej techniką dyskontowania strumieni pieniężnych — gdy złoże jest eksploatowane albo gotowe do eksploatacji. Analizuję prognozowane wydobycie, ceny kopaliny, koszty urabiania i przeróbki, opłatę eksploatacyjną, okres eksploatacji oraz koszty rekultywacji po jej zakończeniu.
Wybór podejścia zależy od stanu złoża i celu wyceny. Grunt z niewykorzystanym, udokumentowanym złożem wycenia się inaczej niż czynny zakład górniczy.
Co wyceniam
- grunty ze złożami piasku i żwiru
- grunty ze złożami surowców ilastych — glin, iłów
- złoża kruszyw naturalnych udokumentowane i eksploatowane
- tereny po zakończonej eksploatacji, przeznaczone do rekultywacji
- prawa wynikające z koncesji i użytkowania górniczego
- wynagrodzenia za korzystanie z gruntu na potrzeby zakładu górniczego
- nieruchomości położone w granicach terenów górniczych
- szkody i utrata wartości nieruchomości wskutek działalności wydobywczej
Kiedy potrzebna jest wycena złoża
- Sprzedaż lub zakup gruntu ze złożem — ustalenie ceny wyjściowej albo weryfikacja oferty
- Zabezpieczenie kredytu — finansowanie zakupu terenu lub uruchomienia wydobycia
- Wniesienie aportem do spółki
- Sprawy spadkowe i podział majątku — grunt ze złożem bywa najcenniejszym składnikiem masy
- Postępowania sądowe — spory o wartość, o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu
- Wywłaszczenia i odszkodowania
- Podatki — spadki, darowizny, przekształcenia
- Sprawozdawczość finansowa spółek wydobywczych
Jakie dokumenty są potrzebne
- numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej
- dokumentacja geologiczna złoża wraz z decyzją ją zatwierdzającą
- koncesja na wydobywanie kopaliny, jeżeli została udzielona
- projekt zagospodarowania złoża
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
- dane o dotychczasowym wydobyciu i stanie zasobów
- informacja o opłacie eksploatacyjnej i kosztach działalności
- plan i kosztorys rekultywacji
Brak części dokumentów nie wyklucza wyceny. Bez dokumentacji geologicznej możliwe jest jednak wyłącznie określenie wartości gruntu z uwzględnieniem potencjału złoża, a nie wartości zasobów — i taką różnicę zawsze zaznaczam w operacie.
Czynniki środowiskowe i ESG
Przy aktywach wydobywczych czynniki środowiskowe wpływają na wartość silniej niż w jakimkolwiek innym segmencie nieruchomości. Koszt rekultywacji, zakres decyzji środowiskowej, oddziaływanie na wody podziemne i tereny sąsiednie oraz akceptacja społeczna dla eksploatacji potrafią przesądzić o wykonalności przedsięwzięcia — a tym samym o jego wartości.
Banki i fundusze coraz częściej uzależniają finansowanie od udokumentowanej oceny tych ryzyk. Ukończyłam studia podyplomowe „Menedżer zielonej transformacji — raportowanie ESG” na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach, dzięki czemu ujmuję je w sposób uporządkowany, a nie ogólnikowy.
Przebieg współpracy
- Bezpłatna konsultacja — ustalamy przedmiot i cel wyceny oraz stan dokumentacji
- Oferta i umowa — cenę i termin podaję przed rozpoczęciem pracy
- Analiza dokumentacji geologicznej, koncesyjnej i prawnej
- Oględziny terenu — stan wyrobiska, dostępność, infrastruktura, otoczenie
- Analiza rynku kruszyw i transakcji gruntami ze złożami
- Sporządzenie operatu szacunkowego
- Omówienie wyników wraz z wyjaśnieniem przyjętych założeń
Najczęstsze pytania
Czy złoże można wycenić bez dokumentacji geologicznej?
Można wycenić grunt z uwzględnieniem potencjału złoża, ale nie wartość zasobów. Oszacowanie zasobów wymaga dokumentacji sporządzonej przez uprawnionego geologa — bez niej każda liczba dotycząca ilości kopaliny byłaby przypuszczeniem, a nie ustaleniem.
Czy koncesja podnosi wartość gruntu?
Zwykle tak, i to istotnie — koncesja usuwa najpoważniejszą barierę wejścia. Jej wpływ zależy jednak od zakresu, okresu obowiązywania, warunków w niej zapisanych oraz od tego, czy jest przenoszalna na nabywcę. To każdorazowo przedmiot odrębnej analizy.
Ile trwa wycena złoża?
Zwykle od 3 do 5 tygodni od otrzymania kompletnej dokumentacji. Przy złożach eksploatowanych, gdzie konieczna jest analiza danych o wydobyciu i kosztach, termin bywa dłuższy. Podaję go zawsze przed zawarciem umowy.
Ile kosztuje wycena złoża?
Cena zależy od wielkości i stanu złoża, celu wyceny oraz kompletności dokumentacji. Ustalam ją indywidualnie po wstępnej analizie i podaję przed rozpoczęciem pracy. Konsultacja telefoniczna jest bezpłatna.
Czy operat jest akceptowany przez banki i sądy?
Tak. Operaty sporządzam zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości oraz właściwym standardem specjalistycznym dotyczącym gruntów ze złożami kopalin. Jestem biegłą sądową w zakresie szacowania wartości nieruchomości.
Porozmawiajmy o Twoim złożu
Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i służy ustaleniu, czego dokładnie potrzebujesz oraz jakie dokumenty będą niezbędne. Nie zobowiązuje do zlecenia.
+48 791 542 907
kontakt@agnieszka-dudek.pl
Wyceniam również hotele, biurowce oraz pozostałe nieruchomości komercyjne.