Wycena hotelu polega na określeniu wartości nie samego budynku, lecz działającego przedsiębiorstwa hotelowego. Podstawą jest podejście dochodowe, najczęściej metoda zysków, oparta na rzeczywistych i prognozowanych wynikach operacyjnych obiektu. Sporządzam operaty szacunkowe dla hoteli, pensjonatów i obiektów noclegowych na terenie całej Polski — dla właścicieli, inwestorów, banków i sądów.
Jestem rzeczoznawcą majątkowym z uprawnieniami zawodowymi nr 6795, biegłą sądową przy Sądach Okręgowych w Gliwicach, Katowicach i Rybniku oraz wiceprezesem Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Wśród dotychczas wycenianych przeze mnie obiektów znalazły się hotele, biurowce, hale i magazyny, restauracje oraz nieruchomości przemysłowe i zabytkowe.
Jak wycenia się hotel
Wartość hotelu wynika z dochodu, jaki obiekt jest w stanie generować. Dlatego podstawową metodą jest metoda zysków w podejściu dochodowym — analizuję rzeczywiste wyniki finansowe z ostatnich lat, a następnie prognozuję przepływy przy założeniu prowadzenia obiektu przez typowego, sprawnego operatora.
Kluczowe wskaźniki, które biorę pod uwagę:
- ADR (average daily rate) — średnia cena sprzedaży pokoju
- Obłożenie (OCC) — procent wykorzystania bazy pokojowej w skali roku
- RevPAR — przychód przypadający na dostępny pokój, iloczyn ADR i obłożenia
- Struktura przychodów — nocleg, gastronomia, sale konferencyjne, SPA, wynajem powierzchni
- Koszty operacyjne i wynik na poziomie GOP
- Sezonowość — rozkład obłożenia w roku, istotny szczególnie w obiektach turystycznych
- Stopa dyskontowa i stopa kapitalizacji właściwe dla rynku hotelowego
Działam w zespole rzeczoznawców majątkowych z ponad 25-letnim doświadczeniem. Posiadamy ogólnopolski model wyceny obiektów hotelowych i pensjonatowych, co znacząco przyspiesza prace nad wyceną.
Dlaczego umowa z operatorem zmienia wycenę
To pytanie decyduje o metodzie i bywa pomijane. Sposób, w jaki hotel jest prowadzony, zmienia przedmiot wyceny:
- Obiekt prowadzony przez właściciela — wyceniam pełny potencjał dochodowy nieruchomości wraz z działalnością
- Umowa dzierżawy — podstawą jest czynsz dzierżawny, jego wysokość, okres i wiarygodność dzierżawcy
- Umowa o zarządzanie — ryzyko operacyjne zostaje po stronie właściciela, więc wycena opiera się na wyniku obiektu pomniejszonym o wynagrodzenie operatora
- Przynależność do sieci — marka wpływa na obłożenie i ADR, ale wiąże się z opłatami licencyjnymi i wymogami standardu
Jakie obiekty wyceniam
Duże międzynarodowe firmy doradcze są rozwiązaniem nieproporcjonalnie kosztownym, a rzeczoznawca zajmujący się mieszkaniami nie ma warsztatu do analizy dochodowej. Specjalizuję się w wycenie obiektów takich jak:
- hotele miejskie i biznesowe
- hotele butikowe i obiekty w budynkach zabytkowych
- pensjonaty i wille wypoczynkowe
- hotele SPA i wellness
- ośrodki wypoczynkowe i obiekty agroturystyczne
- motele przy trasach komunikacyjnych
- hostele i apartamenty na wynajem krótkoterminowy
- domy weselne i sale bankietowe z częścią noclegową
- obiekty konferencyjno-hotelowe
Kiedy potrzebna jest wycena hotelu
- Zabezpieczenie kredytu — bank wymaga operatu przed udzieleniem finansowania inwestycyjnego lub obrotowego
- Sprzedaż lub zakup obiektu — ustalenie ceny wyjściowej albo weryfikacja oferty
- Wniesienie aportem do spółki — wycena nieruchomości lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
- Sprawozdawczość finansowa — ujęcie wartości godziwej w księgach
- Postępowanie sądowe — spory między wspólnikami, podział majątku, sprawy spadkowe
- Restrukturyzacja lub upadłość — ustalenie wartości majątku
- Podatki — spadki, darowizny, przekształcenia własnościowe
- Ubezpieczenie — określenie wartości odtworzeniowej
Czynniki ESG a wartość hotelu
Koszty energii należą do największych pozycji kosztowych w hotelarstwie, a wymogi dotyczące charakterystyki energetycznej budynków będą się zaostrzać. Efektywność energetyczna obiektu przekłada się więc bezpośrednio na wynik operacyjny, a przez to na wartość. Przy operatach sporządzanych dla banków wskazanie ryzyk ESG jest elementem oczekiwanym przy ocenie przydatności nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności.
W wycenie uwzględniam charakterystykę energetyczną budynku i koszt jej poprawy, źródło ogrzewania, posiadane certyfikaty środowiskowe, ryzyko regulacyjne oraz wpływ tych czynników na oczekiwania inwestorów i banków finansujących. Ukończyłam studia podyplomowe „Menedżer zielonej transformacji — raportowanie ESG” na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach, dzięki czemu ujmuję te zagadnienia w sposób uporządkowany, a nie ogólnikowy.
Jakie dokumenty są potrzebne
Pełną listę ustalam indywidualnie, bo zależy ona od celu wyceny i charakteru obiektu. Standardowo potrzebuję:
- numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej
- pozwolenie na użytkowanie oraz decyzja o kategoryzacji obiektu
- zestawienie pokoi z podziałem na typy i powierzchnie
- rachunek zysków i strat za ostatnie trzy lata obrotowe
- dane operacyjne: obłożenie, ADR, przychody z gastronomii i usług dodatkowych
- umowa z operatorem lub dzierżawcą, jeżeli obiekt nie jest prowadzony przez właściciela
- świadectwo charakterystyki energetycznej
- wykaz wyposażenia stanowiącego część składową nieruchomości
- informacja o obciążeniach: hipoteki, służebności, umowy najmu powierzchni
Brak części dokumentów nie wyklucza wyceny — wpływa jednak na termin i na zakres zastrzeżeń w operacie.
Przebieg współpracy
- Bezpłatna konsultacja — ustalamy cel wyceny, charakter obiektu i zakres potrzebnych danych
- Wycena usługi i umowa — cenę oraz termin podaję przed rozpoczęciem pracy
- Analiza dokumentacji i danych operacyjnych
- Oględziny obiektu — stan techniczny, standard pokoi, zaplecze, otoczenie konkurencyjne
- Analiza rynku hotelowego w lokalizacji obiektu
- Sporządzenie operatu szacunkowego
- Omówienie wyników — osobiście lub online, wraz z wyjaśnieniem przyjętych założeń
Najczęstsze pytania
Czy wycena obejmuje analizę dochodową?
Tak, i przy hotelu jest ona podstawą, a nie dodatkiem. Wycena oparta wyłącznie na porównaniu z innymi budynkami albo na koszcie odtworzenia nie oddaje wartości obiektu hotelowego i zwykle nie zostanie przyjęta przez bank.
Czy operat jest akceptowany przez banki?
Tak. Operaty sporządzam zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Ile trwa wycena hotelu?
Na termin wpływa wielkość obiektu, dostępność danych operacyjnych oraz cel wyceny.
Ile kosztuje wycena hotelu?
Cena ustalana jest indywidualnie i zależy od wielkości obiektu, celu wyceny oraz kompletności dokumentacji. Podaję ją zawsze przed rozpoczęciem pracy, po wstępnej analizie sprawy. Bezpłatna konsultacja telefoniczna nie zobowiązuje do zlecenia.
Jak długo ważny jest operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami — 12 miesięcy od daty sporządzenia. Przy obiektach hotelowych warto pamiętać, że istotna zmiana wyników operacyjnych może wymagać aktualizacji wcześniej.
Czy wycenia Pani obiekty poza województwem śląskim?
Tak. Wyceny specjalistyczne wykonuję na terenie całej Polski. Analiza rynku lokalnego jest częścią każdego operatu niezależnie od lokalizacji obiektu.
Porozmawiajmy o Twoim obiekcie
Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i służy ustaleniu, czego dokładnie potrzebujesz oraz jakie dane będą niezbędne. Nie zobowiązuje do zlecenia.
+48 791 542 907
kontakt@agnieszka-dudek.pl
Wyceniam również złoża i surowce mineralne oraz pozostałe nieruchomości komercyjne. Poznaj mój dorobek zawodowy.